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Wie objektiv kann eine Immobilien-Bewertung sein?

Immobilienanlage

Der Preis ist heiß – auch bei Immobilien. Schließlich ist der Verkaufspreis ein wichtiges Kriterium für die Kaufentscheidung. Die Immobilienbewertung kann für erfahrene Hauskäufer eine Herausforderung sein. Ein Wertgutachten schafft Klarheit.

Was wird ermittelt?

Im Rahmen der Immobilienermittlung wird ein Wertgutachten erstellt. Dafür wird ein erfahrener Gutachter hinzugezogen, der das Traumhaus auf Herz und Nieren prüft. Er beschäftigt sich zunächst mit den Boden-, Gebäude- und Außenanlagen, und ermittelt daraus den sogenannten Sachwert. Das ist sozusagen der objektive Wert der Immobilie.

Wert und Preis sind nicht dasselbe

Aber Achtung: „Der Preis einer Sache muss ihrem Wert nicht entsprechen.“ So wurde schon in einem BGH-Urteil in den 1960er Jahren gesprochen. Daher kommt bei der Immobilienbewertung auch der Verkehrswert oder Marktwert ins Spiel. Das ist der Preis, der bei der aktuellen Marktlage für den Sachwert erzielt werden kann. Bei Immobilien, die vermietet oder verpachtet werden, gibt es außerdem noch den Ertragswert. Dieser legt den Bodenwert und die zu erwartenden Mieteinnahmen zugrunde.

Immobilienbewertung als Basis

Ausgehend vom Wertgutachten leitet die Bank den Beleihungswert ab. Das ist der Preis, der auch längerfristig betrachtet mit der Immobilie erzielt werden kann. Der Beleihungswert beläuft sich normalweise auf maximal 80 Prozent des Verkehrswertes. Die Immobilienbewertung spielt also auch im Rahmen der Finanzierung eine wichtige Rolle.

Die Preis-Faktoren

In das Wertgutachten einer Immobilienbewertung fließen verschiedene Aspekte ein. Neben der Bausubstanz ist die Lage das ausschlaggebende Kriterium für die Immobilienbewertung. Einreißen und Neubauen kann man ein Gebäude theoretisch immer, aber die Lage eines Hauses ändert sich nicht. Beim Wertgutachten wird daher ebenso berücksichtigt, wie sich die Lage eines Hauses zukünftig entwickeln wird. Auch die Infrastruktur ist von Bedeutung: Schulen, Verkehrsanbindung und Einkaufsmöglichkeiten wirken sich auf den Verkehrswert aus.

Immobilienbewertung als Schätzwert

Mit einem Sachverständigen an Ihrer Seite können Sie den Wert einer Immobilie weitaus objektiver einschätzen, allein weil es für viele Mängel den Blick des Profis bedarf. Trotzdem dürfen Sie nicht vergessen, dass es sich auch bei einer professionellen Immobilienbewertung immer um eine Schätzung handelt. Es ist durchaus möglich, dass der ermittelte Wert von Gutachter zu Gutachter um etwa zehn Prozent variiert.

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